La crisis de la vivienda no solo golpea a los hogares con menos ingresos: también aprieta a la clase media y retrasa la emancipación juvenil en toda la UE. Con ese diagnóstico, la Eurocámara ha puesto sobre la mesa un borrador de su Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda que busca aumentar la oferta y, con ello, abaratar el acceso a la primera vivienda.
El documento, redactado por el popular Borja Giménez Larraz, plantea una batería de medidas ambiciosas para los compradores primerizos: tipos reducidos en la compra, préstamos a bajo interés, avales de hasta el 100 % de la inversión y, sobre todo, la exención de impuestos en la transacción. Esta última propuesta no debe pasar inadvertida y, dado su peso específico, merece un análisis al detalle. La cuestión es: ¿qué volumen de impuestos se podrían llegar a ahorrar los compradores con esa exención?
Se calcula que entre el 20 y el 25 % del precio de una vivienda corresponde a cargas fiscales. Sin esa mochila, un piso de 200.000 euros podría llegar a costar 150.000, un ahorro que permitiría cubrir con holgura la entrada o rebajar de forma significativa la hipoteca. Ahora bien, la propuesta de Bruselas habla de «impuestos de la transacción», lo que en el caso español apunta únicamente a un puñado de figuras muy concretas y no a todos los gravámenes que, directa o indirectamente, contribuyen a encarecer el precio final de la vivienda.
¿Qué impuestos se verían afectados en España?
En España, el esquema fiscal para las transacciones varía según se trate de obra nueva o de segunda mano. En el primer caso, el comprador debe afrontar el IVA —un 10 % con carácter general o un 4% en determinadas viviendas protegidas—, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava la escritura pública y que suele oscilar entre el 0,5 y el 1,5 %. En las viviendas de segunda mano, en cambio, no se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 4% y el 11,5% en función de la comunidad autónoma, junto al mismo AJD.
Son precisamente el ITP y el AJD los que entran en el radar de la Eurocámara cuando habla de «impuestos de la transacción». El IVA, aunque en también forma parte de esa categoría, está armonizado en toda la UE y cualquier modificación exigiría cambiar la Directiva del IVA con unanimidad en el Consejo. El Parlamento Europeo puede recomendar que se estudie su exención, pero lo más realista es que la propuesta se limite a los tributos de competencia nacional.
Otros tributos que influyen en el precio de la vivienda
Ahora bien, alrededor de una vivienda orbitan otros impuestos que influyen —directa o indirectamente— en su precio, pero que no forman parte de la transacción y, por tanto, no entrarían en la exención que baraja Bruselas. Son cargas que afectan a vendedores, propietarios y promotores en distintos momentos del ciclo.
Del lado del vendedor aparecen la plusvalía municipal (IIVTNU) —que grava el incremento de valor del suelo— y el IRPF por la ganancia patrimonial cuando hay beneficio en la venta. No los asume el comprador, pero condicionan decisiones de oferta (cuándo y cómo vender) y, por supuesto, el precio de salida. Luego están los tributos recurrentes como el IBI, que lo paga anualmente el propietario. Y si nos vamos al origen del inmueble, en la fase de construcción entran el ICIO y diversas tasas y licencias municipales que afronta el promotor y que, desde el inicio, empujan al alza el precio final de la vivienda.
Cuánto se recauda y por qué es difícil cambiarlo
Ahora bien, ¿por qué ninguna administración ha movido ficha hasta ahora? La respuesta está en los números: según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la vivienda deja más de 52.000 millones de euros al año en impuestos, alrededor del 3,5 % del PIB. Por ponerlo en perspectiva, eso equivale aproximadamente a una cuarta parte de lo que la Seguridad Social paga en pensiones en un año. Aun así, el gasto en políticas de vivienda apenas roza el 0,5 % del PIB.
El Estado, las autonomías y los ayuntamientos se reparten un pastel demasiado suculento como para renunciar a él: el primero con el IVA y el IRPF, las segundas con el ITP y el AJD, y los terceros con el IBI, la plusvalía, el ICIO y las tasas municipales. Tocar esa recaudación supone perder ingresos en todos los niveles.
¿Qué parte se podría suprimir y qué no?
En la propuesta de Bruselas se habla literalmente de «impuestos de la transacción», lo que en el caso español apunta de forma clara al ITP y al AJD. El ahorro sería especialmente relevante en la segunda mano, donde el ITP varía entre el 4 % y el 11,5 % según la comunidad autónoma y el AJD añade otro 0,5–1,5 %. En conjunto, el ahorro podría superar con facilidad el 10 % del valor del inmueble.
En la obra nueva, el escenario cambia. El impuesto central aquí es el IVA, que asciende al 10 % del precio (con un tipo reducido del 4 % en determinadas viviendas de protección oficial). Si este tributo quedara fuera de la exención, como parece más probable, el ahorro para los compradores sería mínimo y se limitaría al AJD de la escritura —entre un 0,5 y un 1,5 %, es decir, unos 1.000 a 3.000 euros en un piso de 200.000—. En cambio, si la medida llegara a incluir también el IVA, el impacto sería radical: el coste de ese mismo piso se reduciría en 20.000 euros.
Quedarían, por supuesto, fuera de esa exención la plusvalía municipal y el IRPF por ganancia patrimonial (que recaen en el vendedor), el IBI (impuesto anual del propietario) y los tributos ligados a la construcción (ICIO y tasas), que soporta el promotor y que finalmente se trasladan al precio.
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