La comunidad de propietarios constituye un engranaje esencial en la gestión de cualquier edificio o urbanización. Nadie ignora que, como copropietarios, estamos obligados a contribuir al sostenimiento de los servicios y cargas comunes conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta norma fija con claridad que cada propietario debe asumir los gastos generales según la cuota de participación asignada en el título o los estatutos. No obstante, existen supuestos excepcionales en los que un vecino puede quedar exento, total o parcialmente, de determinados pagos comunitarios.
Desde el propio articulado legal se reconoce que la contribución comunitaria es la regla. El citado artículo 9.1.e LPH establece que todos los propietarios deben cubrir los gastos generales necesarios para el sostenimiento del inmueble, sus servicios y cargas comunes, salvo que «se disponga algo especialmente establecido». Esta salvedad introduce una puerta legal, claramente restrictiva, para exoneraciones explícitas. Además, el artículo 9.2 LPH remarca que la no utilización de un servicio no basta para eximirse, salvo contadas excepciones, de modo que el simple hecho de no usar un ascensor, piscina u otra instalación común no justifica dejar de pagar.
Exenciones válidas
Solo la existencia de una cláusula clara en los estatutos o el título constitutivo puede justificar una exención. En ese sentido, la jurisprudencia señala que, sin un precepto expreso, no cabe considerarlo individualizable ni exento. Así, locales con acceso independiente que no utilizan el portal, escaleras o ascensor pueden quedar liberados, si ello está previsto legalmente. Sin embargo, la exención por no uso solo se admite si está expresamente contemplada; de lo contrario, el propietario sigue obligado, incluso por servicios que no disfruta. Además, en caso de nuevas instalaciones consideradas necesarias como un ascensor por accesibilidad, la exención previa no es válida y todos deben contribuir.
También es viable que se acuerde por unanimidad en junta una exención puntual o permanente para algún vecino o local. En estos casos, la vía estatutaria no es imprescindible, pero el acuerdo debe reflejarse en acta con claridad inequívoca.
Por otro lado, la LPH contempla que, si se plantean innovaciones, instalaciones o mejoras que no son indispensables para la conservación, habitabilidad, accesibilidad o seguridad del edificio, y cuyo coste supera tres mensualidades ordinarias, quienes voten en contra quedan exentos del pago. Eso sí, tampoco podrán disfrutar de esas mejoras.
En definitiva, la ley y la jurisprudencia señalan que la obligación de pago es la norma y las exoneraciones solo se admiten bajo una serie de condiciones estrictas. Esto ha quedado confirmado recientemente por el administrador de fincas Miguel Fernández Gallego, quien insiste en que ninguna de estas exenciones opera «por decreto personal» y que solo son válidas si constan por escrito, y cualquier modificación exige unanimidad entre los propietarios.
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